利好政策推进楼市发展年终市场持续发力

2015年临近年尾，纵观全年楼市可谓喜忧掺半。从年初的开门遇冷、高库存压顶，再到后来的连番利好政策发布，楼市回暖为今年以去库存为主旋律的房地产市场增添了动力。

市场持续宽松化

行业竞争加剧房企发展呈两极

我市楼市在经历2014年震荡调整之后，2015年高库存压力依旧让众多房产开发商表示压力山大。然而随着“3·30”新政犹如一股春风吹散了笼罩在楼市的阴霾，压抑已久的购房需求得以释放，市场迎来难得的销售繁荣期。接下来，连续降息降准、公积金新政、降低购房门槛、收费标准等等，楼市开始出现明显升温。

业内人士表示，今年以来的市场变化，得益于政策宽松，市场调整、房企让利等多方面因素结合。今年前10月，陆续推出的楼市利好政策显著拉动了改善型需求，加之二孩政策出台，促进楼市整体成交量上涨。在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放。

行业集中度将会提升。业内人士分析认为，市场化调整下，房地产行业承受的压力不断加大，大型房企的优势会显现得更明显。首先，在现行“招拍挂”制度下，大型房企更有实力去争夺优质地块，利用好项目赢得销售业绩;其次，大型房企融资方式比较多，成本也相对较低，而中小房企从银行贷款难，民间融资成本又太高;最后，大型房企品牌效应好，市场关注度高，且采购量大，可以降低成本，相对于中小房企来说，盈利更为容易。

随着房地产政策的持续深化，以及市场竞争的加剧，房企之间的差距日益显现。强者愈强，弱者悄然消失的行业发展格局已成定数。楼市进入四季度以来，在利好政策影响下，楼市一改淡季营销的冷寂，价格战、配套比拼、互联网营销等等，不断加码的促销活动在各销售中心上演。业内人士表示，接近年底，未完成年终目标的房企将会进一步加大促销力度跑量，在宽松的购房环境下，房企间的竞争将更加白热化。

中央再提去库存

年终岁末政策调整或可期

11月，中央财经领导小组第十一次会议时提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。这是十八大以来中央首次对于房地产去库存的表态。

“现在中央最高决策层已经明确提出了楼市去库存的要求，这意味着后续的落地政策将会尽快出台。”一位接近住建部的知情人士表示，同时，目前中央针对房地产市场的表态也将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。

就在中央提出“房地产去库存”的正面表态之后，11月11日，国务院经济形势座谈会上透露出财政、货币等宏观调控政策将合力加码稳增长的清晰信号，并明确提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。不过，业内分析人士也指出，以户籍制度改革为契机增加楼市购买需求，这样的政策逻辑很难在短时间内见到效果，因此短期内的去库存政策还将以市场刺激为主。

“从中央层面来看，能够直接释放的需求，是保障性住房的货币化安置。”国务院发展研究中心一位负责人指出，由于国家每年对保障性住房供应都有硬性解决要求，而这部分需求可以直接转为已有库存的消化。

有业内人士预计，为了去库存，将可能有更多的刺激楼市政策出台。棚户区改造是政策发力的重点，具体做法以“货币化棚改”为主，此举被认为不仅能够消化库存，还借助棚改对冲商品房投资增速的下滑。值得注意的是，棚户区改造货币化补偿安置，已经进入实质性阶段，或为明年房地产市场信贷注入更多流动性。据中国经营报报道，国家开发银行年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放约4000亿元信贷额度。

除此之外，其他与稳定住房消费相关的常规手段未来也将加大力度。相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。对于地方政府来说，一定会抓住目前政策窗口期、年终岁末销售期之际，在公积金贷款、购房补贴、契税减免方面做出更大让步。