楼市呈现“二升一稳”发展态势

1-6月全市商品房销售均价为7452元/m2，比降10.50%;其中商品住房均价为7288元/m2，比降5.10%

上半年，我市的房地产市场继续延续着一季度“三降二升一稳”态势，供给侧由于市场总体还处调整期和去年房地产用地出让大幅减少影响，出现了新开工面积、开发投资和批准预售“三降”特征;需求侧在县区购房补贴、交易税率调整等一系列促进消费措施下，出现了商品房销售、二手房交易“二升”和商品住房均价“一稳”的特征。由于商品房“批少销多”，库存去化周期减少2.4个月，房地产去库存取得初步成效;而土地出让面积明显回升，为市场提供后续的供给。具体运行特征如下：

■商品房新开工面积下降明显

受上年度土地出让大幅减少，正荣府、富力尚悦等大项目还处于前期阶段的影响，今年上半年全市商品房新开工面积呈较大幅度的下降，以致施工面积同比也出现了罕见的比降现象。1-6月份全市各类商品房施工面积为2008.25万m2，较去年同期比降3.37%;其中新开工面积94.91万m2，同比下降48.36%，为近几年最大的降幅。在新开工商品房面积中，其中一季度为71.16万m2，二季度仅为23.75万m2，较一季度减少约47万m2。

从各县区新开工房地产项目看，除了城厢区去年基数较低(6.85万m2)今年新塘南景片区安置房、莆田电商未来城、恒大御景半岛等项目新开工而大幅增长，以及仙游县比增外，其他区新开工面积同比全部呈较大幅度的下降。

■商品房批准预售面积减少近半

受商品房新开工面积减少影响，批准预售面积也随之减少。1-6月份全市商品房批准预售面积144.90万m2，较去年同期比降45.78%;其中批准商品住房面积116.76万m2，比降22.21%。按季度分，一季度为101.49万m2，二季度为43.41万m2，较一季度减少约58万m2。

从各县区的批准预售面积看，荔城与秀屿(含北岸)呈大幅比降，其他县区呈不同程度的比增。其中荔城18.33万m2，比降80.81%;城厢40.61万m2，比增46.771%;涵江37.89万m2，比增23.58%;秀屿(含北岸)6.26万m2，比降79.29%;仙游41.80万m2，比增41.03%。

■商品房销售较大幅度上升

在各县区购房补贴政策的刺激下，我市商品房销售面积呈大幅上升。据商品房买卖合同网签系统统计，上半年全市商品房销售面积为202.61万m2，较去年同期比增58.29%;其中商品住宅160.34万m2，比增52.57%。

1-6月份全市商品房销售面积分别为20.36万m2、32.28万m2、35.48万m2、52.41万m2，45.85万m2、16.23万m2。从各月份销售情况看，2-5月是仙游及涵江购房补贴期间，商品房销售面积明显上升，至6月份两地补贴政策到期退出，销售量也呈现明显的回落。从各县区销售情况看，仙游及涵江在购房补贴政策促进下呈较大增幅，城厢区因上年同期基数较低，今年在雅颂居、莆田电商未来城、恒大御景半岛等项目销售的带动下增幅回升明显。

上半年，我市商品房供销比为1：1.40，其中商品住房供销比为1:1.37，房地产库存进一步消化，商品房库存去化周期减少2.4个月，其中商品住房库存去化周期减少2.2个月。

■县区房价总体基本平稳

受非中心城区购房补贴销售量增价低影响，上半年全市商品房销售价位同比出现下降。从对商品房买卖合同网签价格统计，1-6月全市商品房销售均价为7452元/m2，比降10.50%;其中商品住房均价为7288元/m2，比降5.10%。

商品住房销售均价按月份分，分别为7122元/m2、7124元/m2、7375元/m2、6906元/m2、7467元/m2、8228元/m2，呈现出价位与销售量相关联，前几个月因仙游、涵江价低量大的销售面积，拉低了全市的商品住房均价，6月份又回升到原来价位水平。

商品住房均价按区域分，各县区呈现升降不一。其中荔城区8585元/m2、比降3.92%;城厢区10179元/m2、比增8.92%;涵江区6001元/m2、比降5.88%;秀屿区5519元/m2、比增1.88%;仙游县5661元/m2、比降5.05%。除了城厢区在恒大御景半岛精装房较高价位明显拉升全区均价外，其他县区住房均价总体上保持比较平稳的态势，未出现大幅度的上升或下降现象。

■二手房交易面积转降为升

自2月底财政部国家税务总局调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策后，上半年，全市二手房成交面积扭转了一季度同比下降的态势转为上升。1-6月份全市二手房成交面积43.02万m2，比增13.96%;其中二手住房交易面积33.57万m2，比增26.68%。

二手房成交面积按季度分，一季度为16.88万m2，二季度为26.14万m2，较一季度增加9.26万m2。按区域分，设区市本级成交36.16万m2，比增21.59%;仙游县成交6.86万m2，比降14.36%。仙游比降主要是购房补贴政策影响群众以购买新建商品房为主，存量房的成交面积相应减少。

■土地出让同比上升明显

随着商品房销售市场的回升，土地出让市场也跟着上升，上半年全市房地产经营类土地成交量同比回升明显，特别是仙游县，由于去年同期基数低(仅0.65公顷)，今年与之同比增幅较大。上半年全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地7宗61.96公顷(合929.4亩)，与去年同期(546亩)比增70.22%;总价款338350万元，同比上升31.92%。其中一季度供应经营性房地产项目用地4宗48.75公顷，二季度供应3宗13.21公顷。

按区域分，莆田供地4宗49.85公顷(合747.75亩)、比增39.44%，总价款293850万元，平均每亩393万元，比增15.30%;仙游供地3宗12.11公顷(合181.65亩)、比增1763.08%，总价款44500万元，平均每亩245万元，比降68.99%。

■房地产各项贷款增速回升

截至5月末，全市房地产各项贷款余额445.98亿元，同比增长14.29%，增速比2月末上升1.19个百分点;今年新增32.6亿元，同比多增3.97亿元;房地产各项贷款余额占全市贷款余额的比重为28.42%，比上年同期提高1.17个百分点。

房地产开发贷款同比下降。截至2016年5月末，全市房地产开发贷款余额97.58亿元，同比下降12.1%，今年新增2.07亿元，同比少增8.39亿元。其中：地产开发贷款(即:政府土地储备机构贷款)同比下降35.82%，住房开发贷款同比下降2.62%。主要与去年大量土地储备机构贷款被地方政府债券置换、今年来房地产开发投资增速同比下降及前几年动工建设的房地产项目进入还款期等因素有关。

个人住房贷款投量增加。截至2016年5月末，全市个人住房贷款余额316.50亿元，同比增长25.79%，今年新增29.60亿元，同比多增12.76亿元。其中，新建房贷款余额300.76亿元，同比增长24.15%;再交易房贷款余额15.74亿元，同比增长68.19%。主要是个人住房贷款风险可预测性强且易于管理，商业银行信贷资源更多向个人住房贷款倾斜;今年1-5月莆田市商品房销售面积大幅上升，也促进了住房贷款投量的增加。

陈志强