仙游农村产权抵押融资“破冰” 期待政策护航
- 福建日报
长期以来，农民因缺乏有效抵押物，长期饱受“贷款难、难贷款”之苦，影响了创业的热情。2014年5月，仙游县率先在全省开展农村个人建房土地使用权和房屋所有权证“两证合一”登记发证工作，使农村宅基地及房屋能够转化为农民的财产性收入。
“农房拿到土地使用权和房屋所有权证，农房融资才成为可能。”仙游县农村信用合作联社理事长林向前说，去年5月，仙游县榜头镇紫泽村和坝下村村民拿到了国土部门颁发的土地使用权和房屋所有权证后，信用合作社就收到了不少村民的贷款申请。
紫泽村村民吴秀洪顺利领到来自仙游县农村信用合作联社的贷款。他说，自己做木材生意，一直想扩大生产，需要资金，但申请贷款最大的问题是没有抵押物。以前实行三户联保，只能贷款8万元，不能满足扩大生产的需要。
“家里的房子办完证后，信用度高了，贷到30万元，资金宽裕了。”吴秀洪说。
吴秀洪家的房屋位于紫泽街道旁，按市场评估房屋价值约100万元。去年，他用领到集体土地房产证的房子作抵押，从农村信用社贷了30万元，三年期，利息约7.6厘，实行逐季度偿还。
“一般来说，农房贷款额度在房屋评估价的50％上下浮动，主要根据村民的实际需求来控制贷款金额，还款期限可达3年，且可循环使用，随用随贷，灵活方便。”林向前表示，截至去年12月底，仙游县已发放集体土地房屋产权证596本；办理农房抵押贷款66笔，金额近3000万元。
放贷，银行有所顾虑
采访中，基层工作人员和银行工作者纷纷表示，虽然农房融资这一做法受到了当地农民的欢迎，但这项试点要全面铺开，金融风险防范和补偿配套措施亟待完善。
“由于宅基地和农民住房并不能像国有土地使用权和商品住房一样可以自由流转，转让局限于集体经济组织内部，一旦发生农民无法偿还到期贷款情况，银行在对抵押物进行拍卖、转让时，很可能面临有价无市的局面。”林向前说，此外，农村宅基地是农民赖以生存的财产，一户农民只能有一处宅基地，对于无法偿还贷款但只有一处房产的农户，很难对抵押物进行强制执行，银行债权难以得到保障。
由于上述问题，审查关成为农房是否能够进行融资的重要环节。在实际操作中，即使有“两证合一”的农房作为抵押物，信用联社还是要派工作人员到实地了解所抵押房屋情况，了解借款人的信用度和道德品行；村民还要满足有经营实体、追加担保人和村委会的证明材料等条件，才能成功拿到抵押贷款。
为把好农村产权抵押关，近日仙游县出台了《仙游县农村产权抵押融资实施方案》。根据方案，仙游将搭建农村产权流转服务平台，成立县农村综合产权交易中心，负责及时收集和发布各类产权流转交易信息，组织产权流转、招拍挂等交易活动，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台。同时，县政府将尽快制定并公布区域农村土地承包经营权基准价格、集体建设用地使用权基准价格和最低保护价，为农村产权的价值评估提供依据和基础。此外，该县还将农户和规模经营业主的信用信息纳入中国人民银行征信系统，为农村产权抵押融资提供信息支撑，营造良好的信用环境。
针对一些银行担心农房抵押贷款后，银行债权难以得到有效保障的问题，莆田市委农办主任柯金国表示，目前莆田正在探索建立农村抵押贷款风险补偿基金，市、县两级财政出资建立增信资金，用于分担补偿试点金融机构开展农村房屋抵押融资业务的坏账损失，合作银行按不少于增信资金余额20倍的规模专项开展农房抵押贷款业务。